Experte besorgt – “Der Immobilienmarkt hat sich nach Merkels ’Wir schaffen das’ verändert”

Die Flüchtlingskrise könnte die Wohnsituation in Deutschland stark beeinträchtigen, gleichzeitig betet der Markt noch viele Chancen. Welche das sind, erklärt Bernd Leutner, Geschäftsführer des Hamburger Forschungsinstituts F+B im Gespräch mit FOCUS Online.

FOCUS Online: In Deutschland herrscht ein Immobilienboom, viele Städte sind nicht nur für Mieter, sondern auch für Käufer unbezahlbar geworden. Geht das 2016 so weiter?

Bernd Leutner: Dieser Eindruck trügt. Der größte Preisanstieg bei den Mieten ist vorbei. Sie sind bei der Neuvermietung nur noch um 2,4 Prozent gestiegen, bei den Bestandsmieten im letzten Jahr nur noch um 1,1 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser haben ihre Obergrenze schon zu Jahresbeginn 2015 erreicht. Seitdem steigen sie nur noch moderat.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind hingegen bundesweit gegenüber dem Vorjahr im Schnitt um 4,9 Prozent gestiegen und die für Eigentumswohnungen um 5,7 Prozent. Das Preisniveau steigt insbesondere in den Metropolen selbst, aber auch in deren Umland überdurchschnittlich an. Unser F+B Wohnindex Deutschland zeigt,  dass insbesondere die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und damit die Preise noch stark ansteigen.

FOCUS Online: Warum sind die Preise überhaupt so stark gestiegen?

Bernd Leutner: Das liegt einerseits an der Kapitalmarktsituation. Die Anlagenzinsen sind weiter gesunken. Die Investition in Immobilien ist damit deutlich attraktiver für die Verbraucher. Zugleich zieht es immer mehr Menschen vom Land in die Stadt. Das Angebot in den Metropolen hat sich zwar erhöht, reicht aber nicht aus. Somit steigen die Preise für Neubauten und für Bestandsobjekte.

 

FOCUS Online: Also sprechen wir doch über einen Immobilienboom?

Bernd Leutner: Ich wäre vorsichtig mit solchen Formulierungen. Ja, wir stellen einen deutlichen Preisanstieg in vielen Städten fest. Aber dies ist ein rein großstädtisches Phänomen. In den Metropolen Berlin, Hamburg und München stiegen die Preise für Eigentumswohnungen erheblich an. Dennoch können wir nicht allgemein von einer Preisexplosion sprechen. In Dortmund und Bremen ist der Anstieg zum Beispiel eher moderat.

Wir müssen jedoch klar differenzieren. In den Großstädten gibt es vermehrt Käufer, die eine Immobilie als Anlage suchen. Das sind hauptsächlich Eigentumswohnungen. Im Umland sind hingegen Ein- oder Zweifamilienhäuser gefragt – für den Eigenbedarf oder als Sachwert. Da die Nachfrage abseits der Metropolen aber weniger stark ist, zeigen die Preise hier insgesamt nur eine leicht steigende Tendenz.

Steigende Preise 2016 – Immobilien bleiben sichere Anlage

FOCUS Online: Wie werden sich die Preise im kommenden Jahr entwickeln?

Bernd Leutner: Angesichts der hohen Nachfrage durch vermehrte Zuwanderung rechnen wir weiterhin mit steigenden Preisen. Auch wenn die EZB ihre Zinsen erhöht, bleibt die Immobilie eine sichere Investition und wird entsprechend gefragt sein.

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FOCUS Online: In welchen Städten lohnt sich auch 2016 noch eine Investition?

Bernd Leutner: Unser F+B Wohn-Index Deutschland zeigt, dass der sogenannte Vervielfältiger – also das Verhältnis der Preise von Eigentumswohnung im Verhältnis  zur Jahresmiete – in Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt sehr viel günstiger ist als in Berlin oder Hamburg. Weil wir in diesen Städten in den nächsten Jahren eine stärkere Entwicklung der Mietpreise sehen, lohnen sich dort Immobilien als Kapitalanlagen.

Angesichts der Flüchtlingskrise fünf zentrale Fragen offen

FOCUS Online: Wird das die Wohnungsnot in Deutschland lindern?

Bernd Leutner: Nur langsam. Die Wohnungsnot ist in den Metropolen massiv. Und sie wird eher schlimmer. Es gibt in der Immobilienbranche einen Markt vor und nach dem 4. September 2015. Das war der Tag an dem die Bundeskanzlerin gesagt hat: „Wir schaffen das.“

Die Bundesregierung muss klare Antworten auf wichtige Fragen der Flüchtlingspolitik liefern. Nur dann lässt sich überhaupt der Wohnungsbedarf für die nächsten Jahre exakt prognostizieren.

FOCUS Online: Welche Faktoren muss die Immobilienwirtschaft dafür kennen?

Bernd Leutner: Wir müssen auf fünf zentrale Fragen Antworten haben: Wie viele Flüchtlinge kommen, wie viele bleiben und wie viele letztendlich bleiben können und dies auch wollen. Außerdem muss die Bundesregierung Zahlen vorlegen, wie viele Familienmitglieder nachkommen dürfen und wo sie alle leben und wohnen sollen.

Schließlich ist bedeutsam, welche Wohnungen benötigt werden. Werden eher kleinere Wohnungen nachgefragt oder besteht ein Bedarf an größeren Wohnungen?

 

FOCUS Online: Und wenn die Wohnungswirtschaft das weiß, werden dann rasch genügend Wohnungen geschaffen?

Bernd Leutner: Nein. Das dauert Jahre. Doch mit jedem Tag, der verstreicht, wird die Lage schwieriger. Wenn nicht bald Antworten kommen, könnte die Flüchtlingskrise tatsächlich die Wohnungsnot verschlimmern.

Bisher haben wir nur Schätzungen. Mal sind es 850.000 Flüchtlinge dann eine Million. Wie viele davon sind in Normalwohnungen unterzubringen? Wo werden sie arbeiten? Wo sollen sie wohnen?

FOCUS Online: Und diesen Schätzungen trauen Sie nicht?

Bernd Leutner: Das sind eben Schätzungen. Wir wissen aus den internationalen Statistiken, dass syrische Familien im Schnitt vier Kinder haben. Wie wird sich das auswirken,  wenn die in Zwei-Zimmer-Wohnungen unterkommen sollen?

Überhaupt läuft die Verteilung der Flüchtlinge komplett am Wohnungsmarkt vorbei. Der Königsteiner Schlüssel zur Verteilung auf die Bundesländer folgt rein der Bevölkerungsverteilung und den Steuereinahmen und berücksichtigt etwa überhaupt nicht die Anzahl der leerstehenden Wohnungen in einer Region.

Einige Standorte mussten deshalb bereits mehr Flüchtlinge aufnehmen, als der Wohnmarkt hergibt. Andere hätten sogar noch Kapazitäten frei.

So schätzen wir, dass in den meisten ostdeutschen Bundesländern, aber auch etwa im Saarland rd. 8 Prozent der Wohnungen leer stehen. Dort könnte man viele Flüchtlinge problemlos unterbringen.

 

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