Streitpunkt Nebenkostenabrechnung – So sichern Vermieter ihr Geld

Reich werden mit Immobilien? Gar nicht so einfach. Auch der Unterhalt einer vermieteten Wohnung kostet eine Menge Geld. Zwar können Eigentümer einen Teil der Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen. Doch das Verfahren ist kompliziert. Schon kleinste Fehler bedeuten oft den Totalausfall.
Jedes Jahr, nachdem die Nebenkostenabrechnungen versandt wurden, nennt der deutsche Mieterbund dieselbe Zahl. Und jedes Jahr ist sie aufs Neue verstörend: Jede zweite Abrechnung in Deutschland ist falsch.

Wirklich verifizieren lässt sich diese Quote nicht. Da die Mieterverbände vor allem problembehaftete Abrechnungen auf den Tisch bekommen, ist ihr Blick auf die Dinge naturgemäß nicht der objektivste. Groß ist das Konfliktpotenzial aber allemal. Die steigenden Energiepreise haben die Nebenkosten in den vergangenen Jahren in schwindelerregende Höhen getrieben – und ein Ende dieses Trends ist nicht absehbar. Längst sprechen Experten von einer „zweiten Miete“, die mehr als ein Drittel der Gesamtkosten ausmachen kann. Es ist also nachvollziehbar, dass Mieter bei der Abrechnung sehr genau nach Fehlern fahnden – zumal die Chance, tatsächlich einen Lapsus zu finden, hoch ist.

Aus Vermietersicht kein erfreulicher Befund. „Der Aufwand, den eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit sich bringt, ist immens“, erläutert Kai Warnecke, Rechtsanwalt und stellvertretender Generalsekretär der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund in Berlin. Schon kleinste Unachtsamkeiten können dafür sorgen, dass einem Eigentümer das gesamte Dokument um die Ohren fliegt. Warnecke: „Wer am Ende des Tages nicht auf seinen Kosten sitzen bleiben, muss nicht nur peinlich darauf achten, diverse Fristen einzuhalten. Auch die Form der Abrechnung muss stimmen. Und was die Inhalte anbelangt, legen viele Gerichte ohnehin sehr strenge Maßstäbe an.“

Die Rechtsprechung zu der Frage, welche Kosten in welchem Umfang wann auf welchen Mieter umgelegt werden dürfen, füllt inzwischen ganze Bibliotheken. Dennoch darf die Abrechnung nicht mit Zahlen überfrachtet werden: Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss überprüfen können, welche Leistungen der Vermieter bei der Berechnung berücksichtigt hat (OLG Düsseldorf Az: 24 U 99/02.)

Eigentümer, die alles richtig machen wollen, tun also gut daran, sich rechtzeitig – und vor allem intensiv – mit der komplexen Materie auseinanderzusetzen.
 
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