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Geldanlage – Trotz Anlage-Notstand: Nicht alles spricht für Immobilien-Eigentum

Monat für Monat ist die Miete fällig. Ein großer Teil des Netto-Einkommens landet auf dem Konto des Vermieters. Manche Mieter überlegen deshalb irgendwann, selbst Eigentümer zu werden.

Auf den ersten Blick erscheint es günstig, das Geld statt in die Miete in monatliche Raten für den Immobilienkredit zu investieren – zumal die Zinsen derzeit auf einem historischen Tiefstand sind. Die Rechnung geht aber nicht immer auf. Wer darüber nachdenkt, sollte auch die Argumente kennen, die gegen das Kaufen und mehr füs Mieten sprechen.

Hohe Eigenkapitalquote: Wer eine Immobilie kaufen will, muss oft ein Darlehen aufnehmen. Die Banken erwarten in der Regel, dass Kreditnehmer Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten mitbringen. „Wer dieses Geld nicht hat, sollte die Finger vom Erwerb von Wohneigentum lassen“, rät Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf.

Es gibt zwar wenige Banken, die einen Immobilienkredit gewähren, wenn der Kunde kein Eigenkapital hat. Oft sind die Zinsen dann aber deutlich höher. So eine Finanzierung ist meist „auf Kante genäht“, sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Denn spätestens am Ende einer langjährigen Zinsbindung könne die Finanzierung scheitern, wenn bis dahin das Zinsniveau stark gestiegen sein sollte und man keine Anschlussfinanzierung stemmen kann.

Hohe Kaufnebenkosten: Auch beim Erwerb einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Die größten Posten sind die Grunderwerbssteuer, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland variiert, sowie die Notarkosten und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Scherfling beziffert die Kaufnebenkosten auf knapp zehn Prozent und rechnet vor: Kostet das Objekt etwa 300.000 Euro, sollte man einen Finanzierungsbedarf von 330.000 Euro kalkulieren.

Zusätzlich können Kosten für ein Gutachten anfallen, das klärt, ob das Objekt den Kaufpreis auch wert ist. Die Höhe der Kaufnebenkosten unterschätzen viele beim Träumen von der eigenen Immobilie, sagt Gottschalk. Was manche auch vergessen: Oft muss man sich im Alltag finanziell einschränken, um die Kreditkosten abzubezahlen – also etwa weniger Geld fürs Ausgehen oder für Urlaub ausgeben.

Hohe Instandhaltungsrücklage: Mieter zahlen Miete und Nebenkosten. „Eigentümer dürfen an dieser Stelle nicht den Trugschluss ziehen, dass bei ihnen nur Nebenkosten anfallen“, erklärt Scherfling. Denn neben den Kreditkosten, die man abzahlen muss, sollten Käufer auch rechtzeitig Rücklagen bilden, um das Eigentum instandzuhalten oder Schäden zu reparieren. Ein Vorteil für Mieter: Sie müssen sich nicht um die Schäden am Haus kümmern, sondern nur den Vermieter informieren. Sie haben also eine große Sicherheit, dass die Höhe der Kosten für sie insgesamt stabil bleibt, erklärt Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.

Hoher Abstimmungsbedarf: Wer in einem Haus eine Etagenwohnung kauft, muss sich über Sanierungen und andere gemeinsame Anschaffungen mit vielen Miteigentümern verständigen. Die Abstimmung kann mitunter viel schwieriger sein als mit einem Vermieter, sagt Voigtländer.

Hohes Risiko: Viele wollen eine Immobilie auch als Altersvorsorge kaufen. Sie sollten aber bei der Streuung ihrer Geldanlage darauf achten, nicht zu einseitig zu investieren, empfiehlt Scherfling. Denn wer nur die Immobilie besitzt und sonst kaum Vermögen hat, kommt hoffentlich nie in die Situation, dass er schnell Geld braucht. Sonst droht ein Notverkauf der Immobilie – schlimmstenfalls unter Wert.

Auch Jobverlust, Krankheit oder Scheidung können das Aus für die Finanzierung bedeuten. Kann man die Kredit-Raten nicht mehr zahlen, geht die Immobilie in den Besitz der Bank über. Mieter können bei finanziellen Schwierigkeiten auf eine günstigere Bleibe ausweichen.

Hohe Ortsgebundenheit: Wer eine Immobilie kauft, bindet sich meist an einen Ort. „Mieten bedeutet Unabhängigkeit, Mobilität und Abwechslung“, sagt Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland IVD. Gerade jüngere Arbeitnehmer haben heutzutage oft einen befristeten Arbeitsvertrag, ergänzt Mieterbund-Expertin Gottschalk. Sie müssen manchmal nach Ablauf eines Beschäftigungsverhältnisses für den neuen Job in eine andere Region umziehen – gut, wenn sie dann flexibel sind.

Das gilt auch, wenn sich das Wohnumfeld mit der Zeit ungünstig verändert – etwa nervende Nachbarn einziehen. Als Mieter kann man dann im Zweifel innerhalb von drei Monaten kündigen und ausziehen, sagt Scherfling. Eigentümer könnten meist nicht so schnell reagieren.

zum Artikel:

www.focus.de

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Ferienwohnungen als Geldanlage hoch im Kurs

 

Sommerzeit ist Ferienzeit – zum Beginn der schönsten Zeit des Jahres beziehen viele deutsche Urlauber ihre Ferienquartiere im In- und Ausland. Darüber hinaus scheinen zunehmend mehr Touristen daran Gefallen zu finden, ein Urlaubsdomizil dauerhaft zu erwerben. Seit Immobilien in der Euro-Krise als Geldanlage zunehmend an Popularität gewinnen konnten, stehen auch Ferienwohnungen und –Häuser bei den Kapitalanlegern hoch im Kurs. So konnten Ferienimmobilien in den vergangenen fünf Jahren einen stetigen Nachfragezuwachs verzeichnen, wie aus einer aktuellen Umfrage einesReiseanbieters hervorgeht. Beim Erwerb einer Ferienimmobilie im Ausland gibt es allerdings einiges zu beachten. (more…)

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Zu spät zum Immobilienerwerb?

Seit Generationen gelten Immobilien als sichere Geldanlage. Bleibt die Investition in Häuser und Grundstücke, trotz schrumpfender Bevölkerung in Deutschland tatsächlich ein sinnvoller Vermögensschutz?  

Beim Immobilienerwerb reicht es nicht aus, die gesparte Miete mit Zins-und Tilgungskosten zu vergleichen. Kapitalanleger, die Immobilien zur eigenen Nutzung erwerben, müssen auch dagegen rechnen, wie viel Zinsen sie auf ihr Kapital erhalten hätte, wenn sie es nicht in Immobilien investiert hätten. Wie wirkt sich die Inflation auf Schulden und Guthaben aus? Welche Vor- und Nachteile entstehen dem Immobilieninvestor durch Geldentwertung?   (more…)

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Ferienwohnungen als Geldanlage hoch im Kurs

 

Sommerzeit ist Ferienzeit – zum Beginn der schönsten Zeit des Jahres beziehen viele deutsche Urlauber ihre Ferienquartiere im In- und Ausland. Darüber hinaus scheinen zunehmend mehr Touristen daran Gefallen zu finden, ein Urlaubsdomizil dauerhaft zu erwerben. Seit Immobilien in der Euro-Krise als Geldanlage zunehmend an Popularität gewinnen konnten, stehen auch Ferienwohnungen und –Häuser bei den Kapitalanlegern hoch im Kurs. So konnten Ferienimmobilien in den vergangenen fünf Jahren einen stetigen Nachfragezuwachs verzeichnen, wie aus einer aktuellen Umfrage einesReiseanbieters hervorgeht. Beim Erwerb einer Ferienimmobilie im Ausland gibt es allerdings einiges zu beachten. (more…)

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Geldanlage: Was Anleger nach der Immofonds-Abwicklung tun können

Offene Immobilienfonds waren einst heiß begehrt – jetzt befinden sich fast alle in der Abwicklung. Betroffene Investoren brauchen starke Nerven – dann können Sie ihre Chance nutzen.

Anleger, die ihr Geld in einen offenen Immobilienfonds investiert haben, brauchen derzeit gute Nerven: Aktuell befinden sich insgesamt elf der einst so beliebten Produkte in Auflösung. Die drei größten unter ihnen, der SEB Immoinvest, der CS Euroreal und der Kanam Grundinvest, haben nun fünf Jahre Zeit, um ihre Fondsimmobilien zu verkaufen. Ziel ist, die Anleger möglichst vollständig auszuzahlen.
Genau darin sehen einige Vermögensverwalter allerdings auch Chancen für Anleger, die noch ein paar Nerven übrig haben: “Die Abschläge, zu denen die Anteile abgewickelter Fonds an der Börse gehandelt werden, sind derzeit wirklich hoch”, meint etwa Norbert Ende von der Vermögensverwaltung Nuntios. “Selbst wenn die Fonds Immobilien am Ende mit etwas Verlust verkaufen, würde da für Investoren etwas übrig bleiben.”
 
Tatsächlich findet an der Fondsbörse in Hamburg derzeit ein reger Handel mit den Fonds in Auflösung statt – mit teils horrenden Abschlägen. Beispiel Kanam Grundinvest: Dessen Anteile werden an der Fondsbörse in Hamburg mit einem Abschlag von rund 33 Prozent auf den Nettovermögenswert des Fonds gehandelt. Der Börsenpreis liegt also deutlich unter dem, was die im Fonds enthaltenen Immobilien ausweislich ihrer aktuellen Bewertung bei einem Verkauf theoretisch einbringen könnten. Ähnlich verhält sich mit anderen großen Produkten wie dem SEB Immoinvest oder dem CS Euroreal. Die beiden Fonds befinden sich seit Mai in der Abwicklung.
“Die Abschläge sind sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass viele Anleger, die in den Fonds investiert waren, nicht noch einmal zwei Jahre auf ihr Geld warten können oder wollen”, sagt Maik Rissel, Immobilienexperte beim Hamburger Family-Office Marcard, Stein & Co.
Durch diesen Verkaufsdruck der Anleger können sich Fonds in Auflösung in der derzeitigen Situation aber mit einer recht hohen möglichen Rendite schmücken. Würde es das Kanam-International-Management schaffen, die Immobilien im Grundinvest zur Kündigungsfrist des Fonds am 31. Dezember 2016 zur aktuellen Bewertung zu veräußern, könnten Anleger, die jetzt an der Börse einsteigen, eine jährliche Rendite von 9,3 Prozent einstreichen. Selbst bei einer Wertminderung der Objekte um zehn Prozent läge die Jahresrendite noch bei 6,7 Prozent. Und auch bei Immobilienverkäufen bis 20 Prozent unter Wert käme man beim aktuellen Einstiegskurs noch auf 3,9 Prozent pro Jahr. “Den aktuellen hohen Abschlag bei den Fonds in Abwicklung können Anleger für sich als Sicherheitspuffer interpretieren”, sagt Ende.
Kursinformationen und Charts

Allerdings sind diese möglichen Renditen alles andere als sicher verdientes Geld. Der Anteilskauf über die Börse bleibt eine Spekulation mit Risiken. “Die aktuellen Abschläge entsprechen meiner Einschätzung nach nicht dem grundsätzlichen Objektwert der jeweiligen Portfolios”, sagt Thomas Beyerle, Analyst bei der Immobiliengesellschaft IVG . Doch das entscheidende Wort sei dabei “aktuell”. Im Zeitverlauf sehe er starke Probleme für die dann immer älter werdenden Bestandsobjekte, vor allem wenn sich diese in weniger zentralen Lagen befinden.
Die Fonds haben viele qualitativ hochwertige Immobilien bereits verkauft – besonders Einzelhandelsgebäude, um die sich Investoren derzeit ohnehin reißen. Übrig bleiben vor allem zahlreiche Büroimmobilien, die sich zumeist schlechter verkaufen lassen. Wie schwierig die Situation werden kann, zeigt das Beispiel des Axa-Fonds, der gleich die erste Ausschüttung an seine Anleger im März mangels ausreichender Barreserven ausfallen lassen musste. Im Fonds von SEB stecken Gebäudekomplexe am Potsdamer Platz in Berlin, die einen Großteil des Fondsvermögens ausmachen – und die viele Immobilienexperten allein schon wegen der schieren Größe des Objekts für nur schwer verkäuflich halten.
Rissel weist zudem darauf hin, dass der Markt für Anteile von Fonds in Abwicklung schnell austrocknen kann, wenn Investoren den Mut zum Risiko verlieren. “Man muss sich bewusst sein, dass man auf eine relativ illiquide Anlageform wettet”, sagt er.
Trotz der Unwägbarkeiten sieht Vermögensverwalter Ende für mutige Anleger eine Chance: “Es geht jetzt nicht darum, riesige Positionen in den Fonds aufzubauen”, so Ende. “Aber das Risiko ist auch nicht höher als das, was man derzeit für ein bisschen mehr Rendite bei anderen Anlagen eingehen muss.”
 
Erstmalig veröffentlicht auf: http://www.ftd.de

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