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Umbauarbeiten an der Mietwohnung: Was Sie beachten müssen

Tapezieren und streichen: Kein Problem. Aber was ist mit neuen Wänden, einer zusätzlichen Dusche oder einer Zwischendecke? Größere Veränderungen an Mietwohnungen müssen vorab mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Nicht immer entsprechen Ausstattung oder Aufteilung einer Wohnung den Vorstellungen des Mieters. Kleinere Veränderungen lassen sich leicht vornehmen. So ist es kein Problem, wenn ein Raum durch farbliche Akzente aufgewertet wird. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) sind solche Maßnahmen nicht ohne Einverständnis des Vermieters erlaubt, die einen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz verlangen oder nicht vom „vertragsmäßigen Gebrauch“ abgedeckt werden. Als Faustregel gilt: Lassen sich Umbaumaßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ohne Weiteres rückgängig machen, dann müssen diese mit dem Vermieter abgesprochen werden. Darunter fallen also alle Maurerarbeiten, sowie der Einbau eines neuen Bades, neue Fenster oder eine Etagenheizung.

Soll eine Wohnung barrierefrei gemacht, also zum Beispiel Türen vergrößert oder ein Treppenlift eingebaut werden, muss der Vermieter solchen Maßnahmen in der Regel zustimmen. Sind allerdings die Interessen der anderen Mieter betroffen, wird die Treppenbenutzung durch den Einbau eines Treppenlifts zum Beispiel erheblich beeinträchtigt, so kann der Vermieter auch eine Maßnahme zur Barrierefreiheit ablehnen.

Solange nichts anderes vereinbart wurde, sollte allerdings damit gerechnet werden, dass die Wohnung bei Auszug wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt werden muss. Deswegen sollte auch in Fällen, in denen der Vermieter eigentlich nicht zustimmen muss, wie zum Beispiel ein neues Türschloss oder der Austausch von Waschbecken oder Toilette,  eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen werden, sodass diese Änderungen auch nach dem Auszug erhalten bleiben darf. Ebenfalls bleiben darf eine Veränderung, wenn sie zur dauerhaften Verbesserung des Wohnwertes beiträgt. Beispielsweise die Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens oder der Einbau einer Abstellkammer. Auch wenn der Nachmieter die Umbauten übernimmt, besteht keine Verpflichtung sie zu beseitigen. Ebenso, wenn es sich um notwendige Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln handelt.

Ohne Probleme können Löcher in Wände und Fliesen gebohrt werden, solange ein üblicher Rahmen nicht überschritten wird. Die beschädigten Kacheln sind vom Vermieter zu ersetzen. Auch ein Türspion darf ohne Absprache installiert werden. Teppichböden und Laminat sind ebenfalls problemlos, solange der Ursprungszustand der Wohnung wieder hergestellt werden kann. Aber Achtung: Die Trittschalldämmung bei Laminatböden ist deutlich geringer als bei Teppichböden. Eine Klage des Nachbarn wegen Lärmbelästigung hätte wahrscheinlich Erfolg.

Grundsätzlich haben Mieter keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten solcher Umbaumaßnahmen. Es gelten allerdings ein paar Ausnahmen: Sobald der Vermieter die Einbauten behalten will oder sie gar notwendig waren, um weiter in der Immobilie wohnen zu können oder der Wohnwert gesteigert wurde. Hier zählen allerdings nicht die Kosten der Maßnahmen, sondern der tatsächliche Wert, um den die Miete erhöht werden konnte. Er kann also erst benannt werden, wenn die Wohnung tatsächlich teurer vermietet werden konnte.

Die Gerichtsentscheidungen für Rückbaumaßnahmen bei Auszug der Mieter fallen sehr unterschiedlich aus, es sind Einzelfallentscheidungen. Allerdings muss das Interesse des Vermieters am Rückbau berechtigt sein. Wird zum Beispiel verlangt ein modern gefliestes Bad in den Urzustand der 50er-Jahre zurückzuversetzen, hat wahrscheinlich der Mieter die besseren Chancen vor Gericht.

Siehe hier:

http://news.immobilo.de/2016/03/14

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Hausschwamm – Sanierung verweigert: Vermieter darf Mieter fristlos aus der Wohnung werfen

Das Haus von Hausschwamm befallen, das Dach kurz vor dem Einsturz, aber der Mieter weigert sich die Handwerker ins Haus zu lassen. In einem so dringenden Fall darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen – das entschied heute der Bundesgerichtshof.

Ein Vermieter kann seinem Mieter unter Umständen fristlos kündigen, wenn dieser wichtige Renovierungen in seiner Wohnung nicht zulässt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. (Az.: VIII ZR 281/13).

In dem Fall war das Haus von Hausschwamm befallen. Der gefürchtete Schädling kann ganze Häuser vernichten. Konkret drohte das Dach einzustürzen. Die Mieter zogen in ein Hotel, damit das Haus renoviert werden konnte. Nach dem Rückzug in ihre Wohnung wollten sie weitere notwendige Maßnahmen gegen den Hausschwamm nicht zulassen und verwehrten den Zutritt zu ihrer Wohnung.

Räumungsklage erfolglos

Der Eigentümer kündigte seinem Mieter schließlich fristlos. Seine Klage auf Räumung der Wohnung blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Der Vermieter habe zuerst in einem Prozess klären müssen, ob der Mieter den Zutritt hätte dulden müssen, befand das Landgericht Berlin 2013.

Die BGH-Richter wiesen den Fall dorthin zurück. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass ein Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme haben könne. Das Landgericht muss jetzt klären, ob die konkreten Umstände die fristlose Kündigung gerechtfertigt haben. Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die BGH-Entscheidung als «problematisch».

 

Adresse der Quelle:

www.focus.de/

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Tipps für die erste eigene Wohnung

Endlich hat man es geschafft: Die erste eigene Wohnung! Doch bevor man in seine eigenen vier Wände zieht, sollte man sich gut informieren und einige Tipps berücksichtigen:

Bewerberfragebogen

Ein solcher Bogen ist heutzutage die Regel! Hier müssen für den Wohnungseigentümer einige  persönliche Angaben vom potenziellen neuen Mieter gemacht werden. All diejenigen, die sich weigern einen Bewerberfragebogen auszufüllen, haben schlechte Karten, die Wohnung zu bekommen.

Allerdings muss man nur insoweit Auskunft geben, wie der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dazu zählen beispielsweise auch die monatlichen Einkünfte oder auch die generelle Bonität.

Mietkaution

Ebenfalls die Regel ist eine Mietkaution. Sie umfasst maximal drei Monats-Kaltmieten, die man in drei gleichen Monatsraten zahlen muss. Allerdings ist darauf zu achten, dass man bei einer Kaution immer die dazugehörige Quittung vom Vermieter erhält!

Zudem sollte man die Quittung und den Bankbeleg zusammen mit dem Mietvertrag gut aufheben. Wenn es nach dem Auszug nichts zu beanstanden gibt und keine weiteren Beträge offen sind, dann muss der Wohnungseigentümer die Kaution plus Zinsen spätestens nach sechs Monaten wieder zurückzahlen.

Ruhezeiten

Oft gibt es Probleme mit Lärm und Lautstärke in einem Wohnhaus. Dabei sollte beachtet werden, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Sie liegen meist zwischen 13 – 15 und zwischen 22 – 6 Uhr! Renovierungen sollten daher so organisiert sein, dass die geräuschvollen Arbeiten vor 20 Uhr erledigt sind.

Umbauarbeiten

Wenn der Mieter die Wände seiner Wohnung streichen oder Teppich verlegen möchte, dann ist das sein gutes Recht. Er kann frei entscheiden, mit welcher Farbe er die Wände streichen möchte und welcher Boden in seine Wohnung soll.

Bei baulichen Veränderungen braucht er allerdings die Zustimmung des Vermieters.
Umbauten sollte man sich daher vorab schriftlich genehmigen lassen. Andernfalls kann der Wohnungseigentümer verlangen, dass nach dem Auszug der ursprüngliche Zustand der Wohnung wieder hergestellt werden muss. Die Kosten liegen dann aber auf Seiten des Mieters.

Haustiere
Jeder Mieter darf Kleintiere wie Hamster oder Wellensittiche halten. Das ist gar kein Problem. Doch für alle anderen Tiere gelten die Regelungen im Mietvertrag. Besonders bei Hunden muss der Mieter vorher eine Absprache mit dem Vermieter treffen. Denn permanentes, lautes Hundegebell kann zu Beschwerden oder gar Anzeigen führen.

Staffelmiete

Diese Art der Mietregelung legt von vornherein fest, dass sich die Miete regelmäßig erhöht. Nach einem Jahr ist eine solche Anhebung erstmals möglich, allerdings nur beschränkt: So darf die erhöhte Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Im Vertrag müssen zudem die zukünftigen Monatsmieten oder der Steigerungsbetrag geregelt sein.

 

zur Webseite:

http://news.immobilo.de

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Bundesgerichtshof kippt Renovierungsklausel

Der Bundesgerichtshof hat eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt. Demnach müssen Mieter beim Auszug nicht renovieren oder anteilige Kosten dafür übernehmen.

Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) haben die Rechte der Mieter gestärkt, indem sie eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt haben. Mieter müssen sich bei sogenannten Quotenklauseln nicht mehr an den Renovierungskosten beteiligen, wenn diese auf dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgesuchten Malerbetriebes beruhen. (more…)

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